Rescisão de Contrato (Distrato de Compra de Imóvel)

Em 04/09/2019 o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, mais uma vez, consolida seu posicionamento de que NÃO se aplica a lei 13.786/2018 aos contratos assinados antes de sua publicação, e CONDENA construtora a devolver 90% dos valores pagos, com correção desde cada desembolso em parcela única, bem como, custas processuais.

Novamente, em primeira instância, a Justiça de São Paulo, em menos de 1 mês de processo, determina que não é aplicável a nova lei dos distratos e CONDENA incorporadora à devolução de 80% dos valores pagos em parcela única, com correção monetária desde cada desembolso.

A nova lei dos distratos não se aplica aos compromissos e promessas de compra e venda firmados antes de dezembro de 2018

A nova lei dos distratos não se aplica aos contratos anteriores à 27 de dezembro de 2018, pois os compromissos e promessas de compra e venda já assinados são considerados ATOS JURÍDICOS PERFEITOS e, portanto, não sujeitos à alteração legislativa, vista que quando consumados foram celebrados sob vigência do entendimento da época:

Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro - Lei nº 12.376, de 2010

Art. 6º A Lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada.
§ 1º Reputa-se ato jurídico perfeito o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou.
§ 2º Consideram-se adquiridos assim os direitos que o seu titular, ou alguém por ele, possa exercer, como aqueles cujo começo do exercício tenha termo pré-fixo, ou condição pré-estabelecida inalterável, a arbítrio de outrem.

Portanto, se seu compromisso de compra e venda (ou promessa) foi celebrado antes de 27 DE DEZEMBRO DE 2018, NÃO SE APLICA A NOVA LEI DOS DISTRATOS (QUE PREVÊ DEVOLUÇÃO PARCELADA, DE 50% ATÉ 75%), aplica-se, na verdade, o entendimento dos Tribunais – devolução de 70% até 90%, com correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA.
Nesse sentido, em 21.1.2019, o Desembargador Francisco Loureiro, do Tribunal de Justiça de São Paulo, se manifestou nos seguintes termos, ao Julgar a Apelação nº1004836-48.2018.8.26.0590
Uma palavra final sobre a questão da recente L.13786/18, que disciplinou a resolução dos contratos de compromissos de compra e venda de imóveis loteados e unidades em incorporação imobiliária. A nova legislação altera regras de direito material, em especial os efeitos da resolução de contratos de compromisso de venda e compra de determinados imóveis. Disso decorre que não alcança contratos pretéritos, nem pode retroagir os seus efeitos, pena de violar ato jurídico perfeito e, por consequência, direito adquirido. Em outras palavras, a nova lei se aplica somente aos contratos celebrados após 27 de dezembro de 2.018, nunca aos anteriores.

Superior Tribunal de Justiça:

Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Tribunal de Justiça de São Paulo

Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.

Rescisão de Contrato por Motivos Pessoais (Dificuldade Financeira etc)

Nesse caso o entendimento dos Tribunais é de que o consumidor deve receber de 80% até 90% do que pagou de uma única vez, corrigido desde o primeiro pagamento.
A construtora não pode devolver de forma parcelada.
Se houve pagamento de corretagem o valor não pode ser abatido do valor pago pelo consumidor.

Rescisão de Contrato Quando a Obra Atrasa

Nesse caso a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça deixa claro que o Consumidor deve receber 100% do que pagou com correção monetária.
A partir do momento em que a obra está atrasada, o Consumidor deve receber os aluguéis devidos (Lucros Cessantes), independentemente da finalidade para a qual fosse destinado o imóvel (Súmula 162 do Tribunal de Justiça de São Paulo);
O Valor dos Lucros Cessantes é obtido pelo seguinte cálculo: 0,5% à 1%, calculado com base no valor atualizado do imóvel e multiplicado pelos meses de atraso da obra.
Caso tenha havido algum problema de ordem pessoal na vida do consumidor decorrente do atraso na entrega do imóvel e tenha trazido sofrimento ao consumidor ele tem direito a receber indenização por danos morais.
Quanto eu tenho que receber?
Se a obra atrasou você deve receber 100% do que foi pago com CORREÇÃO MONETÁRIA, e caso a rescisão seja por via judicial, será acrescido de 1% de juros ao mês ao montante. (Súmula 543 do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA), além disso, o atraso na entrega do imóvel gera direito a indenização mensal pelos alugueis e até mesmo DANOS MORAIS.

Em caso de desistência por motivos pessoais (dificuldade financeira por exemplo) a justiça entende que a devolução deve ser de 90% do que foi pago (também corrigido monetariamente, desde o desembolso) e, em caso de ação judicial há ainda o acréscimo de juros.
Como deve ser feita a devolução dos valores pagos?
A Todos os valores devem ser devolvidos em PARCELA ÚNICA, é VEDADO o pagamento em parcelas (Súmula 2 do Tribunal de Justiça).
A obra atrasou, mas eu não quero o distrato. O que pode ser feito?
Deve ser proposta ação de indenização por danos materiais (alugueis, gastos pelo atraso do imóvel e cobrança indevida) e morais (caso o consumidor tenha experimentado algum sofrimento decorrente do atraso na obra).
Qual o prazo para pedir o distrato?
Até a entrega das chaves.
O comprador inadimplente tem direito a pleitear o distrato?
Sim. Conforme Súmula 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo:
“Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
O que ocorre com as prestações vincendas e vencidas?
Na ação judicial deve ser realizado pedido liminar para que as dívidas vencidas e vincendas sejam suspensas, bem como que a construtora se abstenha de inserir o nome do consumidor no SPC e no SERASA.
Qual o prazo médio para o término da ação dessa natureza?
O prazo varia de acordo com diversos fatores. Entre em contato conosco, sem compromisso, para que possamos realizar uma avaliação mais detalhada do seu caso.
Qual o custo para entrar na justiça?
O valor pago ao Estado é de 1% do valor do pedido. Portanto, se o consumidor pleiteia a devolução de R$ 100.000,00 (cem mil reais) deve pagar 1% de custas ao Estado (R$ 1.000,00 – mil reais).
Todavia é possível requerer o benefício da assistência judiciária gratuita a fim de que o consumidor seja isento de tais custas, desde que esteja documentalmente comprovada a incapacidade econômica para tanto.

Paulo Roberto Athie Piccelli


Advogado. Mestrando em Direito Civil pela PUC-SP. Especialista em Direito Imobiliário com MBA pela FGV-LAW. Especialista em Direito Civil e Empresarial – IBMEC - Damásio. Professor de Direito Civil do Curso Damásio Educacional. Atual Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da 101ª Subseção da OABSP.

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