SENTENÇA – RESCISÃO DE CONTRATO – DISTRATO – DIREITO DO CONSUMIDOR – CONSTRUTORA- APARTAMENTO NA PLANTA – DEVOLUÇÃO DE 90% DOS VALORES PAGOS – DANOS MORAIS

RESCISÃO DE CONTRATO – DISTRATO – DIREITO DO CONSUMIDOR – CONSTRUTORA – LIMINAR DE RESCISÃO E SUSPENSÃO DE EXIGIBILIDADE DE PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS – IMÓVEL NA PLANTA
3 de outubro de 2016
RESCISÃO DE CONTRATO – DISTRATO – DIREITO DO CONSUMIDOR – CONSTRUTORA – LIMINAR DE RESCISÃO E SUSPENSÃO DE EXIGIBILIDADE DE PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS – IMÓVEL NA PLANTA
3 de outubro de 2016

xxxx  ajuizou esta ação contra BROOKFIELD SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A.

Alegou a autora que em 2014 celebrou com a ré contrato de compra da unidade nº  006 do Condomínio das Azaléias, o qual foi rescindido e substituído por contrato relativo à  unidade nº 013 torre A do mesmo condomínio. Alegou a autora que já pagou R$ 46.376,99 até dezembro de 2015. Em razão de desemprego, não pôde dar continuidade ao contrato e pleiteou a rescisão contratual. A ré, porém, estaria aplicando penalidades excessivas, as quais reduziriam o valor da restituição a que tem a autora direito. Pleiteia a autora a restituição integral dos valores pagos porque pelo contrato a ré deveria ter entregue o imóvel até setembro de 2015, sendo a mora imputável à ré. Pleiteou alternativamente que a retenção de valores pela ré não fosse superior a 10%. Também pleiteou indenização por danos morais em razão da negativação de seu nome pela ré.

A inicial de fls. 1/18 veio instruída com o quatro resumo do contrato (fls. 25/29 e distrato de fls. 55/57, fls. 58/62), condições gerais (fls. 30/54, 63/87), posição financeira (fls. 88), pedido de desistência (fls. 89/90), negativação no Serasa (fls. 95), comunicação da ré de atraso  (fls. 97).

Deferiu-se a Justiça Gratuita à autora (fls. 101). Deferiu-se liminar (fls. 108).

A ré contestou às fls. 114/143. Alegou inépcia da petição inicial. Alegou que não ocorreu atraso na entrega da unidade e que havia previsão contratual para um prazo de tolerância. Alegou que a rescisão contratual seria devida por culpa da autora, que teria dado fim à avença. Alegou que o contrato previu a restituição parcial em caso de desistência e que a ré suportará prejuízos para a recolocação da unidade no mercado.

A contestação veio instruída com a posição financeira (fls. 186/187, 222/223) e o habite-se (fls. 224/226), dentre outros documentos.

Réplica às fls. 229/238.

É o relatório. D E C I D O .

Julgamento Antecipado. Na forma do art. 355, inc. I, do CPC, julgo antecipadamente esta lide.

Preliminar Rejeitada. A preliminar de inépcia da inicial arguida pela ré deve ser

rejeitada. A inicial narra os fatos com clareza e permite a compreensão dos argumentos e dos pedidos formulados pela autora, ainda que alternativos.

Ato Ilícito e Danos Morais. Conforme documento de fls. 89/90, a autora manifestou formal desistência do contrato em e-mail datado de 15.2.2016. A autora noticiou os problemas financeiros e rejeitou a possibilidade de permuta, manifestando interesse no distrato.

A ré tomou ciência da manifestação de vontade da autora e, conforme e-mail de fls. 89 datado de 15.2.2016 (mesmo dia), informou à autora que encaminharia sua solicitação para o departamento responsável.

Apesar da ciência da ré de que o contrato de compra e venda de imóvel seria rescindido, restando apenas a discussão entre as partes sobre o valor do distrato, ainda assim insistiu a ré na cobrança de valores de parcelas do contrato.

O documento de fls. 95 comprova que a ré, em abril de 2016, dois meses após o pedido de desistência da autora, encaminhou ao Serasa solicitação de negativação do nome da autora.

É inegável que a ré praticou ato ilícito. Estava ciente de que o contrato  seria rescindido e estava ciente de que a autora tinha até mesmo crédito a receber. Além disto, a autora havia comunicado que ficara desempregada (fls. 89) e a negativação solicitada pela ré claramente iria agravar a sua condição financeira.

Tendo em vista a injusta e indevida negativação de fls. 95, acolho o pedido de indenização por danos morais.

O valor da indenização deve ser arbitrado em R$ 15.000,00, como solicitado pela autora (fls. 16) pois corresponde ao dobro da dívida negativada (fls. 95).

Ausência de Atraso da Obra. A cláusula XVII do Quadro Resumo (fls. 61) do contrato entre as partes previu que o imóvel seria entregue em dezembro de 2015.      Já a cláusula

7.3.1.1 (fls. 77) previu o prazo adicional de tolerância de 180 dias.   Disto resulta que a obtenção do Habite-se pela ré em junho de 2016 (fls. 224/226) ocorreu dentro do prazo contratual, não havendo mora imputável à ré que justifique o pedido de restituição integral de valores pela autora.

O TJSP já pacificou o entendimento sobre a validade desta cláusula contratual de tolerância (180 dias):

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA Imóvel em construção Descumprimento do prazo contratual de entrega Ação de indenização por danos materiais e morais proposta pela compradora Sentença de parcial procedência Apelação das rés Atraso injustificado na entrega Dano material decorrente da impossibilidade de fruição do bem Indenização exigível até o dia da efetiva entrega das chaves Cláusula  contratual prevendo prazo de tolerância para entrega Abusividade não verificada Danos morais não configurados Apelação parcialmente provida

(TJSP Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação nº 0174214-78.2011.8.26.0100, 4ª Câmara de Direito Privado, Relator Des. Carlos Henrique Miguel Trevisan, j. em 3.10.2013, v.u.)

Rescisão Contratual.  Foi a autora que desistiu do contrato de compra e venda, sob   o argumento de que não possui condições econômicas para a continuidade dos pagamentos.

Logo, não há qualquer culpa contratual imputável à ré, a qual tem direito à retenção parcial dos valores pagos em decorrência de cláusula penal.

Conforme art. 408 do Código Civil, “incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora”.

Trata-se de pré-fixação de perdas e danos.

Não se pode deixar de observar, entretanto, a regra do art. 413 do Código Civil, segundo a qual a “penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação  principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.

Cláusula Penal do Contrato. Na hipótese dos autos, verifico que a cláusula 6.4  (fls.

75) estipulou expressamente os percentuais de retenção da cláusula penal. Houve previsão de retenção de 60% dos valores pagos se o consumidor houver pago entre 10,01% e 30% do preço total.

Considerando-se a posição financeira da autora (fls. 88), constata-se que pagou aproximadamente 23% do preço do imóvel (R$ 46.376,99 do valor total de R$ 198.000,00).

Pela cláusula penal a autora teria direito a R$ 18.550,79 (40% do total pago e 9,36% do preço do imóvel) enquanto que a ré faria a retenção de R$ 27.826,19 (60% do total pago e 14,05% do preço do imóvel).

Considerando-se que as empresas construtoras incorrem em custos estimados de até 5% do preço do imóvel, aí incluídas despesas de comercialização, corretagem e publicidade, entendo que este seja um limite a ser considerado na forma do art. 413 do Código Civil.

Qualquer retenção, pela ré, de valores superiores a 5% do preço total do imóvel seria abusiva.

Na hipótese dos autos, considerando-se o preço de compra do imóvel de R$ 198.000,00 (fls. 88), entendo que a multa penal não possa ultrapassar R$ 9.900,00. Tal valor corresponde a 5% do preço do imóvel e a 21,34% dos valores pagos pela autora.

Entendo que seja razoável.

Dispositivo:

Por estas razões, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE esta ação que xxxxx ajuizou contra BROOKFIELD SÃO PAULO

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e DECLARO rescindido o contrato  celebrado entre as partes.

Com fundamento no art. 413 do CPC, reduzo o valor da cláusula penal prevista na cláusula 6.4 (fls. 75) para 5% do preço total do imóvel. Logo, limito a multa penal a R$ 9.900,00.

Assim, CONDENO a ré a restituir à autora o valor de R$ 36.476,99, válida para maio de 2016 (fls. 88). O valor deverá ser corrigido monetariamente desde maio de 2016 e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde o ajuizamento da ação.

Ainda, CONDENO a ré ao pagamento de indenização por danos morais de R$ 15.000,00. O valor deverá ser corrigido monetariamente desde esta data (agosto/2016) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde agosto de 2016.

TORNO DEFINITIVA a liminar de fls. 108 e DETERMINO à ré que suspenda as cobranças, protestos e negativações contra os autores.

Ainda, DETERMINO à ré que cancele a negativação (fls. 95) contra a autora,  em 15 (quinze) dias, sob pena de multa diária de R$ 100,00.

AUTORIZO a ré a providenciar, imediatamente, a recolocação da unidade à venda para terceiros.